7、 房屋开发的主体权利义务转移纠纷

上诉人（原审被告）：辽宁省富洋房屋开发公司

被上诉人（原审原告）：辽宁华龙建筑装修工程公司

一、一审诉辩主张和事实认定

上诉人辽宁省富洋房屋开发公司（以下简称富洋公司）为与被上诉人辽宁华龙建筑装修工程公司（以下简称华龙公司）房屋确权纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（1995）辽民初字第65号民事判决，向最高法院提起上诉。最高法院依法组成合议庭审理了本案。

经审理查明：1994年1月28日，华龙公司与富洋公司签订了联合经营富洋公司协议书，约定：华龙公司派员出任富洋公司总经理，富洋公司派员出任常务副总经理，双方联合经营富洋公司，合同签订后所发生的行政、经济等法律责任均由华龙公司承担。同年2月8日，富洋公司给华龙公司总经理孟胜军出具了《法人授权委托书》，聘任孟胜军为富洋公司经理，负责富洋公司房地产开发经营、管理、签订合同等事宜，权限为法人代理人。

1994年3月2日，孟胜军代表富洋公司与铁道部沈阳机车车辆厂（以下简称车辆厂）签订了《联建协议》，约定由富洋公司集资改建沈阳市皇姑区怒江街旧住宅区。车辆厂负责怒江小区的前期立项、报建、规划等工作，富洋公司负责按工程进度提供小区工程建设的全部建设资金和各种费用；房屋建成后，3号、5号、7号、8号、9号、11号楼产权归车辆厂；1号、2号、4号、6号、6A号楼及规划后增加的面积房屋产权归富洋公司。合同签订后，富洋公司未履行合同。1994年5月21日，富洋公司经理杨海军起草了《终止“联合经营”合同书》，富洋公司与华龙公司未在合同书上签字盖章，合同未生效。271同日，富洋公司与华龙公司签订了《转让合同书》，约定：将富洋公司在《联建协议》中的权利义务转让给华龙公司，由华龙公司独立经营自负盈亏。1994年5月30日，车辆厂与华龙公司、辽宁恒泰房屋开发有限公司（以下简称恒泰公司）签订《变更（联建协议）参与人的备忘录》，约定：鉴于富洋公司无实际履行协议能力并提出转让协议的请求，车辆厂同意将原联建协议乙方由富洋公司改为华龙公司和恒泰公司。同日，以车辆厂为甲方，以华龙公司、恒泰公司为乙方，签订了新的《联建协议》。1994年6月23日，孟胜军将原由其管理的富洋公司的财务专用章移交给富洋公司财务科长吴尚贤，双方在《移交记录》上签字。1995年3月19日，车辆厂与华龙公司、恒泰公司又签订《联建协议补充条款》，约定：因原规划重新调整，由原协议12栋住宅楼改为新规划9栋住宅楼，1号、4号、8号、9号楼为回迁房，产权归车辆厂所有，工号楼底层和2号、3号、5号、6号、7号楼为商品楼，产权归华龙公司、恒泰公司所有。

另查明：讼争房屋位于沈阳市皇姑区怒江街怒江小区。占地的用地性质为行政划拨。土地管理部门同意车辆厂出售部分房屋并缓交土地出让金；二审审理期间，沈阳市皇姑区规划土地管理局批复同意华龙公司在1997年年底前补交土地出让金。1988年4月4日，铁道部对讼争房屋以棚户区危房改造工程予以立项；沈阳市计划经济委员会审核批准并转发了该基本建设计划。1993年4月20日，沈阳市计划经济委员会给车辆厂颁发了《投资许可证》；1994年5月30日，沈阳市规划局给车辆厂颁发了《建设工程规划许可证》。1994年8月10日，沈阳市城市综合开发办公室为车辆厂颁发了《房屋土地开发立项书》。怒江小区现已建成住宅楼9栋，车辆厂分得住宅楼4栋（即1号、4号、8号、9号楼）；华龙公司、恒泰公司分得住宅楼5栋（即2号、3号、5号、6号、7号楼），该部分房产中的大部分已出售。怒江小区建设共投入4，200万元，由华龙公司、恒泰公司投入资金、工程队垫付款、商品房预售款组成。富洋公司未对怒江小区建设投入资金。二审审理期间，恒泰公司向我院书面表示不参加诉讼并放弃实体权利。

二、一审判决理由和判决结果

一审法院认为，富洋公司与车辆厂签订《联建协议》后没有履行，后将该协议的权利义务转让给华龙公司。车辆厂与华龙公司、恒泰公司协商共同签订《联建协议》，上述行为是当事人真实意思表示，不违反国家法律政策规定，应认定合法有效。华龙公司依靠贷款、售房资金和恒泰公司的资金投入将小区建设起来。富洋公司将《联建协议》中其权利义务转让给华龙公司时，已经终止了与华龙公司的联合经营，两公司再无任何经济往来。至于富洋公司提出在与华龙公司联合经营期间80万元土地转让费，经查没有投入到小区建设中，且已被富洋公司在《联建协议》转让前相继提走，另13万元办公费属双方联合经营期间形成的债权债务关系，因系另一个法律关系，在本案不宜合并审理。据此判决：1、座落在沈阳市皇姑区宁山中路95号怒江小区2号、3号、5号、6号、7号商品住宅楼产权归华龙公司所有；2、驳回双方其他诉讼请求。

三、二审诉辩主张

富洋公司不服一审法院判决，向我院上诉称：一审法院认定《转让合同书》有效，违反法律规定；华龙公司依合同约定在经营富洋公司期间，对怒江小区进行了资金投入，小区建设的启动资金及“滚动投入资金”应认定为富洋公司的投资。华龙公司答辩称：同意一审法院判决，请求予以维持。

四、二审判决理由和判决结果

最高法院认为，富洋公司未履行其与车辆厂签订的《联建协议》，而将其在合同中的权利义务转让给华龙公司，并与华龙公司签订《转让合同书》，该合同书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效。车辆厂与华龙公司、恒泰公司签订的《联建协议》，其内容合法且已实际履行，该协议也应认定为有效。华龙公司、恒泰公司应按政府主管部门批文对转让房屋所占用土地补办土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。富洋公司主张对怒江小区有投入应享有部分房屋产权，没有事实依据，最高法院不予支持。在二审审理期间，恒泰公司书面表示不参加诉讼并放弃实体权利，最高法院照准。一审法院将讼争房屋确权给华龙公司是正确的，应予维持。华龙公司在参与经营富洋公司期间所发生的债权债务关系与本案的确权纠纷是两个独立的法律关系，华龙公司和富洋公司有权依法另行起诉，一审判决主文第二项驳回其诉讼请求不当，应予撤销。据此，依据《中华人民共和国经济合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

1、维持辽宁省高级人民法院（1995）辽民初字第65号民事判决第一项。

2、撤销辽宁省高级人民法院〔1995）辽民动字第65号民事判决第二项。

一审、二审案件受理费共计140，020元，由辽宁省富洋房屋开发公司负担93，346．67元，由辽宁华龙建筑装修工程公司负担46，673．33元。

【评析】

本案涉及合同转让的法律问题。《民法通则》第九十一条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外。”本案富洋公司已经签订合同将其在合同中的权利义务转让给华龙公司，而且随后车辆厂与华龙公司、辽宁恒泰房屋开发有限公司（以下简称恒泰公司）又签订《变更（联建协议）参与人的备忘录》，这表明该项转让得到了合同另一方的同意，因此，应确认转让合同有效，富洋公司再主张对该合同的权利是不应给予支持。