8、 预售商品房纠纷案

上诉人（原审原告）：北京南巡武汉房地产开发公司

被上诉人（原审被告）：武汉汉华房地产开发建筑有限公司

一、一审诉辩主张和事实认定

上诉人北京南巡武汉房地产开发公司（以下简称南巡公司）为与武汉汉华房地产开发建筑有限公司（以下简称汉华公司）预售商品房纠纷一案，不服湖北省高级人民法院（1996）鄂民初字第11号民事判决，向最高法院提起上诉。最高法院依法组成合议庭审理了本案。

经审理查明：1993年5月12日，南巡公司与汉华公司签订了《商品房订购合同》，合同约定：南巡公司购买汉华公司座落在湖北省武汉市汉正街万安巷地段的全框架结构的营业用房，建筑面积564．02平方米，总价款人民币6，773，880．20元；合同签订后七日内支付购房，总价款的80％，房屋竣工交付使用前三天，一次结算房款后交房。合同签订时，汉华公司向南巡公司介绍了预售房屋的有关情况，并提供房屋图纸一份，图纸标明了所购房屋的位置及北大门宽度等。同年12月2日，双方又签订了补充合同，对房屋间号作了调整，将面积增加至795．17平方米，房屋总价款调整为8，854，230．20元。付款方式为合同签订之日文付购房总价款的90％，其余权利义务条件与原合同相同。1994年6月18日，双方又签订了变更合同，将房屋间号又做了调整，建筑面积减少至547．46平方米，总价款为4，713，396．30元。南巡公司在此之前共付购房款497万元。双方于同年8月8日办理了结算手续。次年元月办理了房屋买卖契纸。因汉华公司房地产开发手续不齐全，南巡公司至今未能领取产权证。2721996年1月15日，南巡公司以汉华公司所售房屋迟延完工，且与销售图纸约定的北大门宽度和周边环境不符，无法引进客流，同时售房手续不全，致使原告不能领取产权证等为由，向湖北省高级人民法院提起诉讼，请求确认合同无效，并赔偿损失。

另查明：讼争房屋所使用的土地系划拨所得，汉华公司至今未办理土地出让手续，未交纳土地使用权出让金。汉华公司于1993年11月23日领取武开管办字（1993）0008号有效期为1993年11月23日至12月31日的“武汉市预售商品房许可证书”，于1996年3月7日办理了武规建证（96）104号“建设工程规划许可证”，1996年3月12日办理了有效期为两年的（96临）字第027号国有土地使用证，该证注明“未经市土地管理局批准，本宗土地使用权不得转让、出租、抵押”。

二、一审判决理由和判决结果

一审法院经审理认为，双方自愿协商签订购房合同，汉华公司在一审期间又补办了该房屋的土地使用证等有关手续，符合有关法律、法规的规定，购房合同及变更合同应认定为有效。在合同的履行过程中，双方在付款和交房上虽均有违约的情况，但后来的“变更合同”默认了以前的行为，不应再追究违约责任。汉华公司所交付的房屋北大门宽度与原设计不符，影响室内客流量，应承担违约责任。据此判决：1、双方签订的商品房订购合同及变更合同有效，应继续履行；2、汉华公司给付南巡公司违约金人民币47，100元；3、驳回原告的其他诉讼请求。

三、二审诉辩主张

南巡公司不服一审判决，向最高法院上诉称：汉华公司没有合法的售房手续，采取欺骗手段与南巡公司签订商品房订购合同，在一审诉讼期间补办的临时土地使用证亦是不合法的。故请求撤销一审判决，认定合同无效，退还购房款及利息。汉华公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。

四、二审判决理由和判决结果

最高法院认为：汉华公司建房所使用的土地系通过划拨方式取得，未依法办理土地使用权出让手续，未交纳土地使用权出让金。在一审期间补办的土地使用证属于临时使用土地性质，不符合法律所规定的建设房屋所必须具备的使用土地的条件，汉华公司在与南巡公司签订商品房订购合同时，亦没有取得建房的合法手续。故汉华公司与南巡公司签订的商品房订购合同依法应认定无效，汉华公司应当承担合同无效的民事责任。一审法院依据汉华公司在一审诉讼期间提交的临时土地使用证认定合同有效不当。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条第一款、第四十四条、第四十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销湖北省高级人民法院（1996）鄂民初字第11号民事判决。

二、南巡公司与汉华公司签订的《商品房订购合同》及《补充合同》、《变更合同》均无效。

三、本判决生效后三十日内，汉华公司退还南巡公司购房款人民币4，713，396．30元及利息（利息自每笔房款支付之日起至还款之日止，按银行同期同类贷款利率计算）。一审案件受理费42，783元，二审案件受理费42，783元，均由汉华公司负担。

【评析】

关于本案的法律适用问题。１９９５年１月１日起施行的《中华人民共和国房地产管理法》是人民法院审理房地产案件的法律准绳。但对房地产管理法施行前，因房地产开发经营方面引起的纠纷，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院仍应依据当时的有关法律和政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，合情合理地处理。本案关键是合同的效力，二审法院认为，汉华公司建房所使用的土地系通过划拨方式取得，未依法办理土地使用权出让手续，未交纳土地使用权出让金。在一审期间补办的土地使用证属于临时使用土地性质，不符合法律所规定的建设房屋所必须具备的使用土地的条件，汉华公司在与南巡公司签订商品房订购合同时，亦没有取得建房的合法手续。故汉华公司与南巡公司签订的商品房订购合同依法应认定无效，汉华公司应当承担合同无效的民事责任。这表明商品房的预售必须以取得土地使用权和建房合法手续为先决条件。在本案中，原告提出了另一个问题，即汉华公司所交付的房屋北大门宽度与原设计不符，影响室内客流量，应认定合同无效。对此二审法院没有给以说明，一审法院认为汉华公司应当承担责任，但不影响合同的效力。这里实际涉及一个很重要的法律问题，即所交付的房屋与原来合同的要求有差异，已经实质性地改变或影响了房屋购买人的购房目的，合同是否应认定无效。一审法院的判决实际上意味着法院认为，房屋虽然有变化，影响了购房目的的实现，但其程度尚不足以影响合同的效力。对于此种差异给购房人造成的损失，汉华公司应当作出赔偿。