1、如何确定承包商违约给业主造成的损失？

如果承包商的履行是有缺陷的，业主必须拒绝接受工程以保护自己的权利。接受工程可能被视为对缺陷的弃权，从而使业主不能索赔损失赔偿。如果业主对缺陷没有弃权，接下来的问题便是如何确定业主的损失。

一般地，法院判决业主可以取得合同价格与已完成建筑物实际费用之间的差额作为损失赔偿，用于在承包商违约以后完成工程施工的费用。这一方法的基本原则与计算合同损失的目标是一致的，即授予受害人约定的利益（benefit of the bargain）。这一方法将减轻业主的举证责任，而增加承包商的举证责任。在一个案例中，法院指出：将证明合理性和必要性的举证责任加在没有过错的一方是不公平的，尤其考虑到，承包商，而不是业主在雇佣和监督建筑人员，取得更优惠的材料价格，以及取得必要的批准。也就是说，承包商完成实际费用的举证责任更容易。

法院在计算业主损失时首先要特别注意公平原则，即法院判决不能允许损失赔偿的同时造成经济浪费，不能在给予公正的同时创造了更大的不公正。在一个案例中，上诉法院支持了基层法院的判决，即判决业主有权维修有缺陷的建筑物，承包商负担其费用。但法院指出：通常损失的计算方法是维修缺陷工程的费用。但是，如果根据的合同重建或完成施工要通过拆除有用的财产或者其他方法才能实现，从而将造成不合理的经济浪费，这一索赔数额是不能支持的。在这种情况下，受损害的当事人可以取得根据原来约定建造应花费的费用和实际建造的费用之间的差额。在本案中，维修缺陷工程的费用比总合同价格少5%。这样，法院判决该维修费用是业主损失的适当数额。

其次，业主应当证明其完成建造的费用是限制在完成该工程施工的合理开支范围内。在一个案例中，法院指出：对于因承包商不履行而没有完成的工程，业主可以取得的费用是根据合同建造和完成施工的合理费用。合理费用应考虑由于承包商违约业主不得不采用比合同规定更费钱的施工方法，并加上由于承包商违反合同导致的诉讼费用。

再次，承包商违约以后，业主有时需要重新雇佣新的承包商完成工程。其雇佣新承包商的方式对计算业主损失有很大影响。一个问题是，如果承包商不履行合同，业主是否必须按照正式的竞争性招标程序去确定完成施工的费用？在一个案例中，承包商不履行以后，业主向承包商要求完成工程的费用。业主雇佣新承包商不是通过正式的招标广告，而是通过普通的采购程序。法院判决该采购程序是由于承包商违约而进行的采购，而不是政府的一个新的采购。因为正式的招标广告主要是为了保护政府（业主）的，而并不是为了一个完成承包商不履行的合同。法院进一步判决指出：为了保护承包商，使之免于承担不合理的费用，采购必须合理地设计，尽量减少费用的增加。本案判决没有要求业主采用正式的广告招标，这不能作为范例。我国《招标投标法》和国家计委对招标范围有详细规定，有关当事人应注意审查。

最后，如果既有承包商的违约因素，也有承包商的侵权因素，在计算业主损失时应怎样考虑其范围？在一个案例中，上诉法院推翻了下级法院的判决。下级法院的判决授予业主拆毁并重建一个房屋的费用，该房屋已经根据合同建造完成。上级法院拒绝了下级法院认定的损失计算方案，因该方案将造成经济浪费。但是，法院并不宽容承包商故意无视合同的行为，认为承包商根据侵权应当负担惩罚性的损失。但是侵权索赔不是该诉讼的一部分。

在另外一个案例中，也包括侵权索赔。法院判决，业主的损失是由承包商合同责任和侵权责任导致的。下级法院发现，承包商违反了合同约定，也违反了法律的规定构成侵权。承包商在安装业主的单元住宅的绝缘材料时有过错，导致业主的经济损失。法院指出在根据违约和根据侵权两种补偿理论间有明显的区别。因违约造成的损失应合理地局限于当事人磋商（contemplations），即合同的范围内。因侵权导致的损失则不能局限在当事人的磋商范围内。不论当事人是否磋商，直接损失都是应当赔偿的。至于本案的具体的损失类型，法院指出：在缺陷工程的案件中，损失包括价值的减少，建造费用，和根据合同完成施工的费用，或者失去的租金……。在某些情况下，这是合理的。因为有必要保证受害人的经济状况恢复到适当履行的状况，从而应综合考虑授予几种损失因素。在某些情况下，授予受害人一种损失就足够保证受害人完整了。这样，授予几种损失就不适当了。根据本案事实，有三个因素决定业主损失，因此允许侵权损害赔偿是适当的。所有三个因素都是直接来源于承包商的过错，而这几个因素之间并不重复。三个因素对于恢复原告的状况（没有承包商过错情况下的状况）都是必要的。