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房地产抵押到期，借款人不能如数偿还贷款本息，这是一个令很多经营者头疼的问题。在借款初期，有贷款人存在这种想法：只要借款人到期未还款，我就可以直接把房子划归到自己名下。事情果真这么简单吗?
根据规定，抵押人如不能如数归还贷款本息，可向贷款人(抵押权人)申请续贷或延期归还。如抵押权人不同意，则进入处分抵押房地产期；如抵押权人同意延期，延期时间到后，仍未能偿还，也进入处分抵押房地产期。
此外，在下述几种情况下，抵押权人也可依法处分抵押房地产： 一 各种所有制形式的企业(抵押人)被宣告解散或破产的
二、私营企业或个人(抵押人)死亡而无继承人(遗嘱继承人、法定继承人或受遗赠人)的 三、抵押人或第三人的继承人或受遗赠人拒绝接受遗产的
房地产抵押借款人到期不能偿还，房屋是不能直接过户给抵押权人的，而应该以拍卖和转让这两种方式进行处分。拍卖是处分抵押房地产的最主要方式。在国外，抵押物一般由专门的拍实行拍卖；在我国，目前已有一些实施拍卖活动的拍卖机构。如果有的地区没有拍卖机构，经过抵押房地产所在地的人民政府决定，可由县级以上工商行政管理部门或人民法院委托有关部门拍卖。房地产管理部门可以代理拍卖房地产；抵押权人也可以经过抵押房地产所在地的人民政府批准，在县级以上工商行政管理部门或人民法院的监督下，直接拍卖抵押房地产。但抵押权人不能优先购买由其拍卖的房地产。也就是说，拍卖时同等价格，抵押房地产不能买给抵押权人，而只能卖给出此价的参拍人。抵押房地产的拍卖价格可以相当于抵押时的估值，也可以高于或低于估值，要根据拍卖时的实际情况而定。
转让是处分抵押房地产常见的形式。也就是说，借款一方经抵押权人同意将房地产出售来归还本息。
那么通过拍卖和转让这两种方式所获得的价款就全部归贷款人所有吗?不是的。处分抵押房地产所得价款的分配原则和分配顺序是：首先支付拍卖费用和其他有关处理房地产的费用；其次，应当从所得价款中扣除与抵押物有关的应纳税款；最后，才是用于偿还抵押人所欠贷款本金、利息和罚息，不足偿还额部分，抵押权人有权另行追索，但路过偿还额的剩余部分应退还抵押人。
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