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李先生签约购得一套商品房，付足房款后，他拿着合同去房地产管理部门申请登记发证。经管理机关核查，李先生所购房屋的开发商几年前就将土地使用权抵押给金融机构，所以管理机关不能给李先生发放房产证。李先生找到开发商要求退赔，开发商狡辩说“我抵押给别人的是土地使用权，房屋产权还是归我，所以将房屋售给你是合法的。”
除了李先生遇到的这种情况外，还有一些房地产产权人将房屋产权和土地使用权分别卖给不同的对象。有的房主甚至只售房屋，而不愿变更土地使用权。有些人还举例说解放前一块土地上建造的房屋，有人拿着地契，另外一个人拿着房契。同一房屋产权和土地使用权能否出卖给不同的对象呢?
肯定是不行的。根据房地产的特性，房屋是建筑在土地上的，是土地的附属物，具有不可分离性。根据我国现行的房地产法规，房屋所有权转让时，其附着的土地使用权一并转让。也就是说，房屋的买卖、赠与、继承、抵押、租赁等都伴随着房屋所占有的土地使用权的转移而转移。从法律手续上来讲，应到房地产管理部门和土地管理部门分别办理转移过户手续。
至于解放前和解放初期出现的房契、地契分别属于不同业主的，主要是因为当时还存在着土地私有制。随着《宪法》的公布，我国取消了土地私有制，土地属国家和集体所有，房屋的产权人对土地都只有使用权，而无所有权。持别是修改后的《宪法》明确规定，土地使用权可像房屋产权一样有偿转让，但这一条款是建立在土地所有权归国家和集体这一基础上的。一些人利用人们对法律条文不熟悉，混淆概念，乘机牟利。
李先生碰到的这种情况，应属开发商违规，因为土地使用权抵押给金融单位，其附着物就不能随意转移给他人了。如果卖方将房产和土地卖给不同的对象，则合
同无效。李先生签订的这种只转移房产，而土地使用权不转移的合同也是无效的。
针对纠纷日益增多的房地产市场，购房者不妨树立这样一个购房理念：购房不仅仅是买有形的房屋，还有“脚踏实地”的土地使用权，两者缺一不可。消费者要防范售房者混淆观念，分别出售房、地，也要防范开发商打着房、地一并出售的旗号，胡乱加价。市场上的商品房价应该是包含了房和地的成本费用。
购房者，签购房合同时，千万别忘记签一句“土地使用权也要转移”
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