购房者在购房之前必须审查开发商的《国有土地使用证》、《国有土
地出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工证》、《建设
工程规划许可证》、《商品房销售许可证》。那么，如何审验上述证件呢？
让我们顺着一个购房者的购房轨迹去体验一下吧！
案例一 小王风闻城东一项目热销，前去同开发商协商购房，但购房
之前总要看一下相关证件吧！所以小王要求开发商出示证件，售楼小姐抱
来一摞文件，小王一看全是复印件，小王应该怎么办呢？
律师提示：依据证据的获取方式证据分为原始证据与传来证据两种，
在司法实践中，复印件是不能单独作为证据使用的。原因很简单：复印件
不是原始证据，即便开发商进行涂改、伪造，购房者也不容易发现。
案例二 小王要求开发商提供原始证件，开发商提供了《商品房销售
许可证》，小王发现《商品房销售许可证》上面所列的销售范围有点模糊。
举例来说，小王购买的楼盘是甲楼18层201室，而《商品房销售许可证》
的销售范围是甲楼1-7层、12-15层、18-22层。虽然小王的房子在销售范
围内，小王还是纳闷：开发商的房子合法吗？
律师提示：开发商的房子不是全部合法，这是因为开发商可能之交纳
了部分土地出让金的缘故。如果开发商之交纳部分土地出让金则只能取得
部分土地使用权，自然也只能有部分楼层在销售范围内。《商品房销售许
可证》审验范围包括发证机关、期限、土地使用面积等。发证机关应是县
级以上人民政府房产主管部门，在北京地区原则上是北京市国土资源与房
屋管理局，土地使用面积应与《国有土地使用证》所列土地使用面积一致。
除此之外还要看有无涂改痕迹。
案例三 开发商又向小王提供了《国有土地使用证》，小王发现《国
有土地使用证》的记载时向上面有记载事项，小王应如何审验《国有土地
使用证》呢？
律师提示：《国有土地使用证》应注意的审验项目有发证机关、土地
取得方式、土地面积、地块位置、记载事项、土地用途、土地使用年限等。
发证机关在北京地区应为北京市国土资源与房屋管理局；土地取得方式应
为出让方式，以划拨方式取得的不能作为商品房土地使用权交易；土地面
积、地块位置应与《国有土地使用证》附图所列相符；记载事项原则上应
是空白，如有机在世相应注意纪录以及早防范。土地用途应为住宅，不能
是商业用途、工业用地、文化用地等。土地使用年限如是住宅应为70年，
但开发商与购房者签订合同时土地往往已经使用了一段时间，土地使用年
限达不到70年。所以 购房者应注意审查土地使用年限。另外，审验《国
有土地使用证》应与《国有土地出让合同》配合起来审验，如果上述两个
证件存在矛盾之处，购房者应提高警惕！
