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李先生购得一套商品房，他去咨询有关专家．我购买了房屋的全部产权，是否只要房产不垮，世世代代都可以作为财产传下去?专家的回答是：尽管李失生取得了房屋所有权，但房屋居住年限为70年。就是李先生将房屋传给下一代或再转让，房屋的居住年数仍为70年。李先生不解：国家不是保护私人的合法财产，允许转让、继承、赠与，所有人有占有、使用、收益的权利吗，为什么所有权房屋成为有期限的房屋呢?
要解释这个问题，还得从房产和土地的不可分割性说起。任何房产离不开土地，在我国，个人可以拥有房屋所有权，而土地使用权只能是国家或集体的。所以李先生不光要注意房屋的所有权问题，也要了解一下房屋的土地使用权政策，知道土地使用权出让、转让、划拨是怎么回事。
一、土地使用权出让
土地使用权的出让是指国家以土地所有者的身份将士地使用权在一定年限内让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。也就是人们所熟悉的国有土地的有偿使用。如我们常见到的某块土地由土地管理部门批租给某开发公司去建设、经营商品房，批租的这个过程就是土地使用权的出让。
按照国务院条例，开发商批租得来的土地使用权是有年限的，根据用途分列如下：居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。也就是说商品房如果是住宅用途，开发商的批租费就是房屋土地使用权70年的使用费。
在这里提醒购房者的是：开发商的开发合同中载明了用途，如开发商改变了土地使用权用途的，应该经土地使用权划部门批准，重新签订合同，交纳有关费用才合法。如有的开发商把批租的居住用地改成工业产房或商业楼而不经合法批准出售，购房者却蒙在鼓里。开发商逃了国家的费，赚了购房者的钱，消费者随时可能因此而蒙受损失。
二、土地使用权的转让
土地使用权的转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。如开发商按上地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发后，出售商品房，或者房屋产权人将私房出售、交换、赠与等，土地使用权随之发生转让。
如果开发商卖房后，购房人需改变用途的，也可重新申请补交费用和办理手续。
在这里需要特别提醒购房者的是：
1.商品房购房者通过转让方式取得土地使用权、按照规定其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限的剩余年限。也就是说，开发商取得70年土地使用权，如用了4年时间开发，购房者入住时，就只有66年的土地使用权了：如果开发商开发时间过长，如10年，则购房者就只剩60年的住宅土地使用权。而购房者购房的价款中肯定是包含了70年的土地使用权费用的。
2．按照法规，土地使用权价格明显低于市场价格时，市、县人民政府有优先购买权。对那些企图在纳税时瞒价偷税者，国家将予以处罚直至强制收购，以打击不法行为。
三、土地使用权的划拨
土地使用权的划拨主要是指土地使用者通过各种无偿的方式依法取得土地使用权的行为。如学校、军事机关等房屋的用地是由国家无偿拨给的，这些用地一般不得转让、出售、抵押，除非它符合条件，交纳费用，办理手续后才行。有时这种房屋的买卖存在着隐患，因为建房违法，购房者也要“沾光”。所以提醒购房害不要买这种“便宜房”。
搞清楚了三种土地使用权的形式，李先生说：“我买的商品房满70年后，国家难道就要把我赶出去?”根据政策规定：商品房的土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满，提前收回及土地灭失等原因而终止时，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物的所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用权证件，并依规定办理注销登记。也就是说70年后，李先生的房屋所有权也将由国家无偿取得。
李先生说：“到了70年后，我有什么办法继续享有房屋产权和土地使用权呢?”国家规定：到了土地使用权期满之日，土地使用权人可以申请延期，需要延期的，可以重新签订合同，支付土地使用权出让金，并重新登记。也就是说李先生还是有可能将房地产世代传下去的。
购房者同时也要注意，国家因社会公共利益的需要，有可能提前收回土地使用权，同时将给予土地使用人一定的补偿。
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