工程验收合格后，基础和主体结构以外质量问题按保修处理，不能要求违约金。

工程验收合格后，基础和主体结构以外质量问题按保修处理，不能要求违约金。

【案情简介】

在（2019）更高法民终1501号案件中，2011年8⽉24⽇，承包人建工集团、发包人君正公司签订《河北省建设工程施工合同》。2014年10⽉15⽇，工程经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位四⽅验收，诉争工程综合验收合格。但后来发现诉争工程存在屋顶、外墙、⻋库等漏⽔等问题，未办理产权证书，但建工集团、君正公司对诉争工程已交付使用均无异议。发包人君正公司要求进行质量鉴定并要求建工集团承担违约金。

【裁判观点】

更高法院维持一审法院根据本案工程现状，未支持建工集团提出支付质量保证金的请求。发包人君正公司如有证据证明建工集团预留的质量保证金不足以支付其实际发⽣的维修费用，可另⾏主张权利；承包人建工集团如有证据证明预留的质量保证金数额超过了维修费用亦可要求君正公司返还。

诉争工程已实际交付使用并对外销售，君正公司并无证据证明诉争工程存在地基基础或主体结构质量问题，其他质量问题建工集团认可并留维修⼈员予以维修，且本案已预留质量保证金，故君正公司认为原审法院无故终⽌质量鉴定程序构成严重违反法定程序没有事实依据。

【案例启示与操作指南】

《建筑法》第六十条规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”《建设工程质量管理办法 》第四十一条规定：“建设工程保修期限是指从竣工验收交付使用日期起到以下规定的期限：（一）民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为一年，其中屋面防水工程为三年；（二）建筑物的电气管线、上下水管线安装工程为六个月；（三）建筑物的供热及供冷为一个采暖期及供冷期；（四）室外的上下水和小区道路等市政公用工程为一年；（五）其他特殊要求的工程，其保修期限由建设单位和施工单位在合同中规定。”

通过以上规定，我们知道地基基础工程和主体结构的质量需要在合理使用寿命内保证质量。这已经超出了保修的范围。而防水工程、供热供冷工程等是保修范围内可以解决的，也并不属于违约的范围。