前期物业管理合同的效力是怎样的？

前期物业管理合同的效力是怎样的？

泰宇房地产公司是厦门幸福花园商品房的开发商。2002年，泰宇房地产公司与永康物业管理公司订立物业管理合同，由永康物业管理公司对幸福花园进行物业管理，合同期限至2005年7月止。2003年10月，幸福花园业主委员会经选举并报厦门市建委批准成立。2004年2月，幸福花园业主委员会与玉林物业管理公司签订了一份物业管理委托合同，委托玉林物业管理公司对幸福花园进行物业管理。因幸福花园业主支持厦门永康物业管理公司并对此合同提出异议，幸福花园召开业主大会，以投票表决形式决定授权业主委员会聘任物业管理公司。业主委员会于2004年5月再次与玉林物业管理公司签订物业管理委托合同。合同签订后，玉林物业管理公司、幸福花园业主委员会、永康物业管理公司、泰宇房地产公司多次协商移交管理权及资料未果，原告幸福花园业主委员会于2005年将被告永康物业管理公司诉至法院，要求移交管理权及资料。被告永康物业管理公司答辩：己方基于广大业主的意愿行使管理权；幸福花园业主委员会的成立不符合规范，无权解除已聘用的物业管理公司。
评析
这个案件涉及选聘物业管理公司的问题，有三个焦点：(1)部分业主对选聘物业管理公司的权利如何实现？(2)业主委员会可否选聘物业管理公司？(3)前期物业管理的效力。
选聘物业管理公司是业主大会的集体行为，不能通过业主的个别行为决定。《物业管理条例》（以下简称《条例》）中充分区分并明确了单个业主的权利与业主委员会享有的权利。业主的物业管理权根据其来源的不同，亦有两种不同的实现方式，即直接万式和间接方式。首先，由于业主对建筑物专有部分享有所有权，因此可以对物业自用部分直接地占有、使用、经营、处置、修缮、改建。其次，由于业主对建筑物共有部分享有共有权，因此对小区物业区域涉及全体居民利益的各事项具有定的管理权。但是，该项权利涉及众多利益主体，应通过间接方式实现，主要表现为监督、建议、批准。《条例》第11条规定，物业服务企业应由业主大会选聘和解聘。作为业主大会成员的业主享有选择物业服务企业的权利，这种物业管理权的享有是一种集体行为，并不由单个或部分业主通过自己的个别行为实现，而应该通过业主大会共同实现。
由于业主不能通过自己的个别行为决定物业管理公司的选聘，本案中，永康物业管理公司以受绝大部分业主委托为由，继续对小区行使物管权，便没有法律依据。《条例》规定，业主可“提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议”，最终由业主大会授权业主委员会实现其建议。所以，本案中，幸福花园部分业主如不满原告聘请的物业管理公司管理，要另行选择被告永康物业管理公司管理，应提议召开业主大会会议重新选择，并授权业主委员会与新物业管理公司签订物业管理合同。
根据《条例》第11条的规定，选聘、解聘物业服务企业是业主大会决定的事项。业主大会由小区全体业主组成，对小区共同事务具有更高的决定权。根据该条的规定，除了选聘、解聘物业服务企业，业主大会还有制定、修改管理规约和业主大会议事规则，选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作，以及决定专项维修资金的筹集、使用等职责。
《条例》规定，业主大会选聘和解除物业服务企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，然后由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签订物业管理合同。但是，在实践中，由于业主维权意识不强，参加业主大会的积极性不强，要达到全体业主所持投票权2/3以上通过是相当难的，甚至不可能实现。一个现代住宅小区要保持良好的生活秩序及居住环境，物业管理不可中断。因此，从效率原则出发，许多地方性法规都规定，业主大会可授权业主委员会行使权利。
可见，在一般情况下，从实现业主意愿及原则出发，物业服务企业之选聘、解聘应由业主大会决定，并由全体业主所持投票权2/3以上通过。但是，在业主大会出席人数尚不足全体业主投票权2/3以上通过，或虽有足够多的业主出席大会，但通过率达不到全体业主投票权2／3时，可由业主大会授权业委会选聘或解聘物业服务企业。
本案中，被告提出的幸福花园业委会另行招聘物业管理公司是否符合规范程序，其起诉是否经业主大会授权，属小区内部管理事宜，不在本案的审查范围内。但是，业主委员会由业主大会选举产生，并报厦门建委登记，其成立程序完全符台《厦门市物业管理条例》的规定，应为有效主体。业主委员会选聘物业管理公司，乃是由业主大会以投票表决形式授权而定，故业主委员会于2004年5月与玉林物业管理公司签订的物业管理委托合同具有合法性。
《条例》第26条规定“前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。“按照该规定，前期物业服务合同实际上已成为不定期的合同，即业主大会和业主委员会随时可以终止合同。如此，对物业服务企业是缺乏基本保障的，势必影响其对物业管理区域的投入，最终不利于广大业主利益。所有的投入回收和获得回报都需要一定的时间和周期。如果业主在购房合同中另行作出意思表示，同意前期物业服务合同不少于一定期限，并且达到物业管理区域内全体业主表决授2/3以上，则可以认为该期限是具有法律约束力的。
实践中，可以限制前期物业管理期限，即小区业主委员会成立后，提早结束前期物业管理，并由业主委员会选聘新的物业服务企业。除第26条外，《条例》第29条第2款规定：“物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料交给业主委员会。”可见，不管前期物业服务合同是否约定管理期限，到业主委员会成立，签订新物业服务合同并生效时，前期物业服务台同必然终止其效力，前期物业服务企业必须向业主委员会移交有关小区的相关资料。通过该规定，一方面，前期物业服务企业无法以合同未到期为由长期管理小区和物业，从而排除了与开发商有利害关系的物业服务企业长期霸占小区物业管理权，损害业主利益的可能另一方面，也促使小区业主在具备成立业主委员会的条件时，要求成立业主委员会，积极行使业主的管理权利，维护自己的利益。
本案中，永康物业管理公司与开发商签订的物业管理合同，是对幸福花园进行物业管理，性质上属于前期物业管理。虽然前期合同约定的管理期限截至2005年7月，但是幸福花同业委会经业主大会授权，终止永康物业管理公司对幸福花园进行物业管理，永康物业管理公司应按法律规定将管理权及相关资料移交给原告章福花园业委会。